按照“企業(yè)成本是定價基礎(chǔ)”的市場規(guī)律，建房成本常成為房地產(chǎn)開發(fā)商逃避房價高漲指責的極好理由。實際并非如此，權(quán)威部門的調(diào)查報告及不少經(jīng)濟學(xué)家指出，“巨額利潤”是造就高房價的決定因素。

“一口價”背后：隱藏房產(chǎn)商超額利潤

    “不給任何解釋，都是一口價，北京三環(huán)以內(nèi)動輒每平米上萬元�！痹� 社科院工作的龔先生本周跑了不少樓盤，他打算買一所１００平米左右的房子。

    目前，在房地產(chǎn)交易中，開發(fā)商掌握著交易活動的主動權(quán)，購房者對房屋交易信息了解甚少�！疤熘婪课莩杀臼嵌嗌伲渴蹣菃T除了喊一口價之外，都懶得理你！”有著博士學(xué)位的龔先生，試圖多了解些買房知識，結(jié)果撞了一鼻子灰。

    其實，幾乎所有房地產(chǎn)商都不會主動向購房者公布房價成本，否則，便泄露了其背后隱藏的巨額利潤。

    通常來講，“土地價”“建造成本”（含建筑安裝成本、配套建設(shè)成本、運營成本、稅金等開發(fā)間接費）和“開發(fā)利潤”是房價的三個主要構(gòu)成部分。

    現(xiàn)在土地施行“招、拍、掛”市場機制之后，拋去背后的灰色交易地帶，地價隨市確定。不過，房地產(chǎn)商一般都不會把樓盤地價告知購房者。

    對建造成本，據(jù)２００５年某部委對一家房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的調(diào)查，相關(guān)浮動價格從高計算，一般６層磚混樓房每平米約１９３０元；高層樓房每平米約２４００元。

    “土地價”和“建造成本”可歸納為建房實物成本，按此估算房價并非高得不能接受。但另一部分“開發(fā)利潤”，才是高房價的真正源頭。

    以２００５年深圳市不同地區(qū)的１０個樓盤為例，根據(jù)權(quán)威部門提供的調(diào)查報告，其開發(fā)利潤占到房價的１５．３３％至６２．２３％，遠遠高出一般企業(yè)利潤。分析表明，房地產(chǎn)的高利潤并不在于對土地利用效率的提高，也不是通過壓縮建造成本而取得，而是與房價之間聯(lián)系緊密。

    “開發(fā)利潤和房價之間存在互相影響與決定的關(guān)系，在其他因素不變的情況下，房價越高開發(fā)商利潤越大�！边@份報告一針見血地指出，“房地產(chǎn)開發(fā)商追求超額利潤的主要做法，就是維持高房價。”

    “房地產(chǎn)存在暴利，這是一個不爭的事實�！� 社科院金融研究所研究員易憲容說，“目前房地產(chǎn)市場的利益機制不平衡，造成財富在短期內(nèi)向開發(fā)商聚集，是導(dǎo)致該行業(yè)暴利的根源�！�

壟斷性定價：投機營造高房價的砝碼

    不透明的建房成本，決定了不透明的高房價。即使是同一個樓盤，價格也總是沒有理由的隨時上調(diào)。

    以北京市玉泉路附近的“遠洋山水”樓盤為例，今年３月份均價還是５９００元／平米，到了６月份均價便上升至７２００元／平米。“僅３個月，每平米便上漲了１３００元，有什么理由讓我信服？”樓盤附近的居民王涌說。

    不過，對北京房價近年來的持續(xù)高漲，一些房地產(chǎn)開發(fā)商倒是亮出了“房價上漲是硬道理”的言論。

    經(jīng)濟學(xué)家王小廣對此類觀點予以堅決駁斥。他提示風(fēng)險并舉例稱，在北京西三環(huán)北端的紫金莊園和萬壽路邊的恩濟花園，１９９８年時單價超過了８０００元／平米，而到２００４年底基本都跌到了不足６０００元／平米。

    王小廣認為，近年來房價暴漲及房地產(chǎn)暴利的直接原因，是過度的投機炒作。

    房價形成機制扣除成本因素外，還有土地資源與商品房供求關(guān)系、企業(yè)品牌、市場競爭策略、消費者心態(tài)等多種因素發(fā)揮作用。不過，這中間許多因素很容易被開發(fā)商利用，進行投機概念炒作，營造高房價。

    業(yè)內(nèi)人士分析，土地實施招標拍賣以后，呈現(xiàn)價格變化較大的特點。因此，土地價格的波動，很容易成為房地產(chǎn)企業(yè)制造高房價的重要理由。

    貨幣分房制度改革和貸款消費觀念的深入，噴發(fā)出巨大的購買能力，市場上也明顯出現(xiàn)了透支及奢侈消費，從而引發(fā)了投機需求。由此，購房者心態(tài)也常被巧妙利用，房地產(chǎn)企業(yè)運用“捂盤”“業(yè)務(wù)情況不公布”等手段，借機抬高房價，造成虛假業(yè)務(wù)繁榮。

    此外，綠化率、水岸房等策略，更是屢屢被開發(fā)商拿來提高房價。

    “由于不透明，任何東西都可被當作提高房價的砝碼�！币讘椚菡f，以市場化的名義，房地產(chǎn)企業(yè)不僅可以壟斷性定價，而且也容易把房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的成本讓整個社會來承擔，獲取巨額收益。

抑制暴利：關(guān)鍵看調(diào)控政策執(zhí)行力

    為遏制房價過快增長，國家近幾年出臺了一系列關(guān)于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的政策，力度不可謂不大，措施不可謂不全，然而政策效果卻不盡如人意。

    更新統(tǒng)計表明，全國房價仍“逆勢走強”，１０月份全國７０個大中城市新建商品住房業(yè)務(wù)價格同比上漲６．６％，漲幅比上月提高０．３個百分點，其中北京以１０．７％的漲幅名列首位。

    易憲容表示，調(diào)控成效不理想的關(guān)鍵，并非調(diào)控政策的滯后性，而是房價過快增長帶來的調(diào)控政策執(zhí)行不力。

    今年以來，宏觀調(diào)控中不斷收縮的銀行信貸，并沒有對房地產(chǎn)投資增長產(chǎn)生多大影響，相反國內(nèi)銀行信貸卻表現(xiàn)為迅速擴張趨勢。同時，房地產(chǎn)業(yè)融資渠道也正通過引入外資來打破國內(nèi)信貸的收縮限制。

    一些房地產(chǎn)企業(yè)針對國家的宏觀調(diào)控措施和監(jiān)督措施，采取相應(yīng)的逆向?qū)Σ�，在一定程度上弱化了宏觀調(diào)控和政府的監(jiān)管作用。經(jīng)濟適用房政策在執(zhí)行中“走樣”、大中型高端商品房頻頻抬高價碼等已是見怪不怪。

    值得注意的是，一些相關(guān)部門對上述“走樣”行為視而不見，對房地產(chǎn)中的突出問題長期保持“噤聲”。有的地方把“鼓勵房地產(chǎn)發(fā)展、加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及千方百計引資”作為加快地方經(jīng)濟發(fā)展的“要訣”，全力搞土地與房地產(chǎn)的城市運營，片面追求經(jīng)濟增長，營造地方政績。

    泡沫型增長的高房價，是阻礙 經(jīng)濟航船前行的危險暗礁。王小廣指出，高房價不僅隱藏著巨大的金融風(fēng)險，而且會嚴重阻礙國家競爭力的提高。

    專家們強調(diào)，建設(shè)、國土、財政、金融和稅務(wù)等相關(guān)部門，必須在房地產(chǎn)開發(fā)、業(yè)務(wù)等環(huán)節(jié)形成監(jiān)管合力，加大對地方和企業(yè)執(zhí)行調(diào)控措施的監(jiān)管力度，促使房產(chǎn)利潤趨向合理。

    “只有在一個健全的市場里，利潤才能通過資源的流動而實現(xiàn)平均化，杜絕暴利的產(chǎn)生�！币讘椚菡f。（完）